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【保存版】不動産投資のリスクを軽減する方法を知ろう。

【保存版】不動産投資のリスクを軽減する方法を知ろう。

不動産投資においてリスクを軽減する努力をすることで、不動産投資が行いやすくなります。

リスクマネジメントは不動産投資においても重要な要素です。

適切な市場調査と物件評価、入居者の選定、そして財務計画の慎重な策定によって、投資家は不動産市場の変動や財務リスクに対処し、安定した収益を確保することができます。

この記事では一般的な広義の不動産投資のリスクを紹介しながら、投資先別のリスクを細かく分けていきます。

この記事はこれから不動産投資をやってみよう・興味があるという人に向けて書いています。

一般的な不動産投資のリスク

  1. 市場変動リスク: 不動産市場は変動があります。需要や供給の変化、地域経済の動向、政府の政策変更などが影響を与えます。
  2. 空室リスク: 物件が常に満室であるとは限りません。テナントが退去したり、新しいテナントが見つからない場合に収益が減少します。
  3. 修繕費用リスク: 不動産には定期的なメンテナンスや修繕が必要です。予期せぬ大規模な修繕が必要になる場合もあります。
  4. 貸倒れリスク: テナントが家賃を滞納したり、倒産した場合、収益が減少する可能性があります。
  5. 金利リスク: ローンを利用して不動産を購入する場合、金利の変動により支払い額が増減するリスクがあります。
  6. 法的リスク: 不動産投資は法律や規制に影響を受けます。契約違反や法的紛争が発生する可能性があります。
  7. 災害リスク: 自然災害や事故により、物件が損傷を受けたり、価値が減少する可能性があります。
  8. 税金や手数料リスク: 不動産取引には税金や手数料がかかります。これらの費用が予想以上に高額になる場合があります。

この一覧は不動産投資のリスクを概ね挙げています。

注意すべき点は全ての物件が全てのリスクに当てはまることはないという事です。

ネットで不動産投資のリスクを検索するとほとんど上記のリスクが出てくるが、全然気にしなくてもいいです。

今回はこれから不動産投資を行う人向けに一戸建て・区分マンション・土地・アパート（中古）に分けてリスクをご紹介していきます。

戸建ての場合（中古）

私も大好きな戸建ての不動産です。

一戸建てに不動産投資する場合に考えてるべきリスクはこちらです。

  • 市場変動リスク
  • 修繕費用リスク
  • ※購入金額リスク

市場変動リスクにおいては物件の立地をリサーチする必要があります。投資する物件がファミリー用か平屋かにより小学校に近いか？駅に近いかなどが見る必要があります。地域経済の動向、政府の政策変更などはあまり関係ありません。

修繕費用リスクは購入時の値引きにも使えるのでしっかりと考える必要があります。現状の修繕費も大事ですが、将来必要になる修繕費の計算もしておく必要があります。（例：築20年ならそろそろ外壁塗装をする時期、給湯器が10年超えていたらそろそろ交換等）

※購入金額リスク　一戸建ては同じものがありません。まさに一期一会です。そのため売主の事情や土地の値段によって値幅が大きいです。高値で購入しないように注意が必要です。

一戸建てであまり考えなくていいリスク

  1. 空室リスク: 値段を下げれば、空室リスクは軽減します。高値で貸したいならリフォームをする必要あり。
  2. 貸倒れリスク: 不動屋を通して賃貸管理をしてもらえば、家賃保証でリスク軽減可能
  3. 金利リスク:ローンをする場合はいくつかの銀行を回り金利を確認する。キャッシュで買えばリスクゼロ。
  4. 法的リスク: 購入前に重要事項説明書（物件の説明書）の説明があり、法的リスクを知ることができる。
  5. 災害リスク: 火災保険に入る事で、災害リスクは軽減される。
  6. 税金や手数料リスク: 固定資産税や手数料は購入前に不動産屋が教えてくれる。

一戸建てのポイント

  • 中古であるため修繕費にお金がかかります。家は外見が大事ですから、外壁がボロボロだと借り手はつきにくいです。塗装が必要ということで値引きの材料にもなります。
  • 築20年を超えると家は資産価値を失います。その場合土地の値段が重要になりますので、最終的に土地だけでも売れる物件に投資しましょう。

区分マンションの場合（中古）

私も持っている不動産です。戸建てより長期の投資物件です。

区分マンションの不動産投資する場合に考えてるべきリスクはこちらです。

  • 金利リスク
  • 法的リスク
  • 税金や手数料リスク
  • 空室リスク

金利リスク：戸建てに比べて物件の価値が長い為（資産価値47年）、値崩れしにくいです。そのため値段が基本的に高いです。キャッシュよりローンになることが多いです。頭金を入れて金利を抑えたりする必要があります。

法的リスク：区分マンションの場合、マンション内での規約があります。この規約は不動産屋も把握しているわけではないので、自分で調べる必要もあります。またマンション内で役員などの役割も発生する場合があります。

税金や手数料リスク：区分マンションは購入すると毎月マンションの修繕費・管理費が徴収されます。これらはマンションの大きさによって変わってきます。機械式駐車場があれば高くなる等。

空室リスク：区分マンションは同じ間取りの部屋がいくつもあるため、差別化が必要です。アクセントクロスやダウンライト等、女性が住みたい部屋を目指していきましょう。

区分マンションであまり考えなくていいリスク

  1. 貸倒れリスク: 不動屋を通して賃貸管理をしてもらえば、家賃保証でリスク軽減可能
  2. 災害リスク: 火災保険に入る事で、災害リスクは軽減される。
  3. 市場変動リスク：区分マンションは基本的に都市部にあるため、需要はある。
  4. 修繕費用リスク：給湯器やコンロ程度。毎月修繕費を払う為、大きな修繕費は基本無し。

区分マンションのポイント

  • 空室であっても修繕費・管理はかかるため、できるだけ空室期間を少なくする必要がある。
  • 家賃を下げるより、リフォームして付加価値をつける方がよい。
  • マンション価格は近隣マンションと近くなるため、大幅な高値や安値はあまりない。

土地の場合

積極的に投資する所ではない。戸建てやマンションに比べて数が少ない。

土地の不動産投資する場合に考えてるべきリスクはこちらです。

  • 法的リスク
  • 税金や手数料リスク

法的リスク：土地購入する場合、その地域の区分をしっかりと把握しておく。建てたらダメな建物や高さ制限など。

税金や手数料リスク：駐車場などは税金が高くなるため、注意が必要。

土地であまり考えなくていいリスク

  1. 市場変動リスク: 変動してくれたら逆に上がることが多い。
  2. 空室リスク: 特に関係なし。
  3. 修繕費用リスク: 借りやすい環境にする必要がある。（整地する）
  4. 貸倒れリスク: 特に関係なし。
  5. 金利リスク: 特に関係なし。
  6. 災害リスク: 特に関係なし。

土地のポイント

  • 都市部の土地なら駐車場でも運用可能
  • 田舎の田んぼや畑は安い代わりに、購入条件があることもある。（農家限定など）

一棟アパートの場合（中古）

上級者用の投資物件。夢の一棟アパート経営

アパートに不動産投資する場合、考えてるべきリスクはこちらです。

  • 市場変動リスク
  • 空室リスク
  • 修繕費用リスク

市場変動リスク: 立地条件・アパートの広さ・駐車場の有無などのリサーチが必要。

空室リスク：部屋ごとに値段の差をつけることが難しいので、下げればよいという事ではない。満室でプラス。8割入居でペイ程度で考える。

修繕費用リスク：大きなアパートになると設備も大きくなるため修繕費がかかる。初めては4・6・8戸などの小型アパートを検討するべき。

アパートであまり考えなくていいリスク

  1. 貸倒れリスク
  2. 金利リスク：戸建てと同じ程度。
  3. 法的リスク
  4. 災害リスク
  5. 税金や手数料リスク

アパートのポイント

  • 金額が大きくなるため、利子・税金・手数料も高額になる。
  • リスクは一戸建てと同じイメージ。
  • 4戸アパートなら戸建て4戸より管理は楽になる。

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まとめ

今回は不動産投資におけるリスクを物件ごとに、分けて考えてみました。

何に投資するかによってリスクも違うため、すべてのリスクを考えていては不動産投資も中々始められません。

中古戸建てが一番初心者向けな物件だと思います。

家を買うことで多くの事が勉強できるため、二件目を買うハードルがぐっと下がりますよ。

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