不動産投資において、戸建て物件は究極の魅力を持っています。
その理由は、安定した収益性と利回りの上昇の可能性が高いことにあります。
戸建て物件は、土地と建物がセットになった独立した資産として位置づけられます。
また、戸建て物件は多様な用途に利用可能であり、賃貸住宅としての需要だけでなく、自己居住用としての需要も見込めます。
このような多目的性は、リスク分散にも役立ちます。また、戸建て物件は管理が比較的容易であり、賃貸経営を行う際にも負担が軽減されます。さらに、戸建て物件は、リフォームや改築などのオプションが豊富にあり、需要に応じて柔軟に対応できます。
総じて、戸建て物件は不動産投資において非常に魅力的な選択肢であり、安定した収益と将来の成長性を求める投資家にとって、強力な資産の一つとなることが期待されます。
マンション価格の向上は特に顕著ですが、戸建ての価格は急激に向上していません。
戸建ては不動産投資しやすい物件です。
令 和 ５ 年 ６ 月 ３０ 日
不動産・建設経済局不動産市場整備課
不動産サイトで物件を探す
まずは物件ありきです。
戸建て物件を探す方法としてはインターネットを活用しましょう。公開されている物件で十分あります。
区分マンションと違い回転率は遅いため、物件が公開されてすぐ売れるということは少ないです。しかし売主も大体3‐6か月で売れる計算で売値を決めていると念頭に置いてください。
大手不動産サイトは一番掲載数が多いところだけでなく、少ないところでもオリジナルの物件があるのでくまなく探しましょう。
※物件がA県にあり、引っ越しでB県に来た人がB県の地元の不動産屋に売却を依頼した場合、B県の不動産屋は物件は大手不動産サイトに載せます。
地元の不動産屋のサイトは他社に載っていない物件を多くそろえていますので、多くの不動産屋のサイトを訪れましょう。
競売サイトは素人向きではありませんが、検索する人がほとんどいないので、地元民しかライバルがいません。マンションにおいては業者が多く入りますので、ハードルは高くなります。
もし競売サイトで魅力的な物件を見つけたら、競売専門も不動産屋に聞いてみましょう。仲介手数料は売買の手数料と同じ料金設定にしている不動産屋が多いです。
場所・値段について
今まで不動産を購入したことが無い人や、サラリーマンのように普段は仕事をしていて不動産に常に注力出来ない人が、まず何を基準にして物件を選べばいいかをお伝えします。
自分が住んでいる周辺の物件を探す
自分が住んでいる周辺で探すことで、割高な物件を購入するリスクの軽減に繋がります。
- 距離が近いことで、自分で物件を管理しやすい。
- 土地勘があるため、周辺の不動産相場が分かる。（賃貸価格や坪単価など）
- 交通機関や商業施設・学校などの人の流れが分かる。（人気なエリアなど）
- 不動産の種別で何が足りないかわかる（都会なら戸建てが少なく。田舎なら区分マンションが少ない。）
また穴場なスポット（駅から遠いが車があるからそれほど苦にならない距離）や新婚やファミリーに人気な場所なども住んでいるからこそかわかることも多いと思います。
値段の目安は表面利回りが10％以上ある物件を選ぶ
家賃が想定月8万の物件なら1000万前後の物件を探していきましょう。
サイトに載っている金額ではいい利回りの物件はほとんどありません。
サイトの物件は大体2割増しで載っていることが多いで、値引き交渉をして利回りを上げていきます。
見るべきポイント
都市によっては多くの物件が掲載されており、似たような物件も多く迷うこともあります。多くの物件を内覧することはメリットをありますが、時間的に厳しい人も多いと思います。
まずは物件情報でチェックするポイントご紹介します。
- 築年数
- 敷地面積・延床面積
- 家の形状
情報サイトでは上記の項目は大体書いてありますので、参考にしましょう。
築年数
- 安い築浅物件に越したことはない。
- 築20年前後の物件から価格は下落するが、修繕費を考慮する必要がある。
- 築20年.30年でも投資対象になる。
敷地面積・延床面積
- 敷地面積は広いと駐車場が確保できる。広い庭があれば、敷地を売却できる。
- 再建築の際に広い家が建てられる。
- 床面積が広いとファミリー層をターゲットにできる。
- 床面積は最低35坪以上がおすすめ。
家の形状
- 古民家風なら布基礎が多い。総二階はベタ基礎が多い。（シロアリ問題）
- 古民家風なら外壁塗装が高くなる。瓦が多いため、屋根をしなくていいメリットもあり。
- 総二階はファミリーが入居しやすい。
- 総二階はリフォームしやすい。
などいろいろと見るべきポイントも多いです。値段だけでなく隠れたメリットやデメリットをしっかり観察しましょう。
賃借人を想定する
賃貸物件を購入する際に、賃借人を想定することは重要です。
なぜなら、賃借人のニーズや要望に合った物件を提供することが、長期的な収益や物件の価値を維持するために不可欠だからです。
まず、賃借人のニーズを考慮することで、より需要の高い物件を選択することができます。
例えば、学生向けのアパートメントならば、交通の便が良く、教育機関に近い場所が好まれます。
一方、家族向けの物件を提供する場合は、安全で静かな住環境や近隣の学校や公園などが重要になります。賃借人のプロファイルや需要を理解することで、空室率を低く抑え、収益を最大化することができます。
また、賃借人のニーズを満たすことで、良好な関係を築くことができます。
快適な居住環境や適切なサービスを提供することで、賃借人は長期間物件に滞在したいと考えるでしょう。良好な関係は、賃借人からの家賃支払いの安定性や物件の維持管理にもプラスに働きます。
さらに、賃借人を想定することは、投資のリスク管理にも役立ちます。
たとえば、複数の市場セグメントにわたるポートフォリオの構築や、需要の変化に柔軟に対応できる物件の選択などが考えられます。
賃借人のニーズを満たし、良好な関係を築くことで、収益の安定化や物件価値の向上につながります。また、リスク管理にも役立ち、より持続可能な投資を実現することができます。
売れ残りをさがす
1年以上物件が売れずに、多くのサイトに載っているまま放置されている物件もいくつかあります。
そのような物件は活用するのに、デメリットがある場合が多いです。
しかしそのデメリットを解消することが出来れば、魅力的な投資物件に変化します。
- 家古く、ボロボロである→解体費用を値引きしてもらう。更地にして駐車場にする。更地を売る。
- 駐車場がない→近隣の駐車場をさがす。塀や庭を更地にして駐車場をつくる。
- 改装費がかかる→自分でリノベーションする。賃借人にリノベーションしてもらう。
- 家が狭い→テナント・事務所として賃貸する。
住居として賃貸するという意識だけなく、その土地の価値や物件の活用方法を変えることで利回りを上げることができます。
まとめ
今回は戸建ての探し方と見るべきポイントを伝えました。
戸建ての場合、家賃が高くなければマンションほど空室リスクは高くありません。
賃貸派や子供が多くなるまで新築を建てなくない。など戸建ての需要は一定あります。
戸建ては同じ家が二つとないので、物件の利用価値を向上させることで賃借料を上げることができます。
高収入な方ほど、融資が通りやすいマンションを投資物件に選ばれます。
戸建ては価格上昇も少なく、20代からでも始められる不動産投資です。
まずは不動産サイトを見ることから始めてみましょう。
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