不動産投資において、物件選びは特に重要な要素です。
成功する投資を実現するためには、適切な物件を選ぶことが不可欠です。
物件選びは、将来の収益性や資産価値に直結するため、慎重に行うことが必要です。
また、市場動向や地域の需要と供給、将来の成長ポテンシャルなど、さまざまな要素を考慮する必要があります。
したがって、投資家は物件選びに時間と労力を費やし、十分なリサーチを行うことが成功への道を切り拓く鍵となります。
物件選びの基準
自分が購入できるかも大事ですが、最適な物件を選ぶことができるかが重要です。
今まで不動産を購入したことが無い人や、サラリーマンのように普段は仕事をしていて不動産に常に注力出来ない人が、まず何を基準にして物件を選べばいいかをお伝えします。
自分が住んでいる周辺の物件を探す
自分が住んでいる周辺で探すことで、割高な物件を購入するリスクの軽減に繋がります。
- 距離が近いことで、自分で物件を管理しやすい。
- 土地勘があるため、周辺の不動産相場が分かる。（賃貸価格や坪単価など）
- 交通機関や商業施設・学校などの人の流れが分かる。（人気なエリアなど）
- 不動産の種別で何が足りないかわかる（都会なら戸建てが少なく。田舎なら区分マンションが少ない。）
また穴場なスポット（駅から遠いが車があるからそれほど苦にならない距離）や新婚やファミリーに人気な場所なども住んでいるからこそかわかることも多いと思います。
利回り重視 無理はしない
地元の不動屋を探すといくつか物件をピックアップすることができると思います。
多くの物件の中から数個に絞るために大事なことは利回りを重視することです。
駅近く・人気なエリアに拘ることはありません。
空室リスクもリフォームをして最適な家賃設定にすれば、比較的恐れる事はありません。
管理人の物件も三ヶ月以上空室になったことはありません。
高額な物件は築浅や土地単価も高く、資産価値も高いものが多いです。そのため長期のローンを組めたりすることができます。
しかし高額でゆえに多くの頭金の用意が必要になったり、固定資産税が高かったりするデメリットもあります。
ランニングコストをしっかりと押されて、頭金を入れても余裕がある手持ちの資金を残しておきましょう
物件別の利回りをこちらを参照してください。
【利回り】不動産投資利回り: 最高の利益を生み出すための秘訣
不動産投資は、収益を最大化して利益を生み出すための効果的な方法です。しかしこの分野では、成功するためには正しい知識と戦略が欠かせません。 この記事では、不動産投資の利回りについて詳しく解説します。高収益をもたらす秘訣を知ることで、さまざまな投資機会を見つけ、資産の成長を加速させることができるでしょう。 最高の収益をもたらす不動産投資の秘密を知るために、ぜひこの記事をお読みください。 この記事はこれから不動産投資を始める方や興味がある人向けに宅地建物取引士が書いています。 利回りの紹介 利回りにはいくつかの ...
買ってはいけない不動産
不動産には投資に向かない物件も多くあります。
初めて不動産投資をしようとする人は、以下の物件には手を出さない方が無難です。
- 心理的瑕疵と記載している物件（自殺などがあったという事です）
- 工場や土地のみ（借り手が少なく上に収益性が低い為、融資が難しい）
- リゾートマンションや別荘（リゾートマンションなどは管理費・修繕費が高額です）
借り手が付きにくい、季節に左右されるなど空室リスクが高い物件は避けていきましょう。
住宅ローンとの違いを理解する
自宅を購入するときに工務店やハウスメーカー、銀行などは買い手である私たちに親身になって相談に乗ってくれます。
住宅ローンにおいても購入物件の費用だけでなく、家具や家電の料金まで融資に含めてくれることもあり35年の長期のローンを0.6％などの低金利で貸してくれます。
融資金額においては何の収益性も生まない物件に対して、年収に応じて何千万もの融資を行ってくれます。
しかし不動産投資においてはこのような買り手有利な立場ではありません。
- 融資金額においても物件購入金額のみで付帯費用は持ち出し
- 住宅ローンでは当たり前のローンが通らなった場合のローン特約が付かない
- 年収500万でも属性は低いと判断される。
- ローン期間が短い
上記の項目は一例ですが、不動産ローンが住宅ローンと比べてかなりシビアです。
銀行に融資をお願いする場合は、しっかりとしたレントロールを作り、収益性の高い物件を選定して銀行に安心感を与えなけばいけません。
不動産ローンではお金を貸してくださいという立場です。
不動産投資の進め方
近年の世界中のインフレが起こる前は、不動産投資は小規模のものから順に買い足していくというスタンスでした。
不動産購入の流れ
中古戸建て・中古区分マンション→中古一棟アパート→中古一棟マンション→新築マンション
このような流れでしたが、資材の価格高騰により新築マンションのコスパがかなり悪くなっています。（建設費は高いが、家賃は上げれない）
新築マンションが建てれないから、中古の一棟マンションも値上がりする。といった感じで価格高騰の波が中古区分マンションまできています。
とはいえ、初めて不動産投資をする人はまずは中古戸建て・中古区分マンションを購入していきましょう。
地方の戸建ても業者が参入してきている
カチタスに代表されるように程度のよい中古戸建てを自社で買い取りリフォームして再販するといる業者が多くなっています。
外壁塗装と内装のリフォームして手頃価格で売りに出されています。
この手の大手は古民家的な戸建てより、リフォームしやすい総二階の戸建てを好んで買取をしています。
このようなことは資金があれば、収益率も高く株のように魅了的ですが個人では出来ません。
リフォームして再販する（1年に何度もする場合）には不動産免許が必要ですし、5年以内の売却は売却益の39％の税金が課せられます。
不動産業者の場合、物件購入が経費になりますので、売却益と相殺することができます。そのため大きく稼ぐことができます。
地方の戸建てなどはまだまだ収益性が高い物件もありますが、地場の不動産サイトに急に出ることが多いので大手に負けないようすぐに動ける準備をしておくことが重要です。
お得情報
県や自治体の支援を受ける
近年全国的に空き家が多くなってきております。
県や市町村では独自の空き家事業をしていること多く、自身の住むだけでなく賃貸物件としても活用できることも多いです。
兵庫県では築20年以上、半年以上の空き家の購入においてリフォーム費用の最大半額（150万）を給付する支援なども行っています。
このような支援を受けて利回りの向上を目指しましょう。
リフォームは大手より個人の工務店を選ぶ
畳からフローリング、アクセントの壁紙、ダウンライトの設置など借り手受けしやすいようなリフォームもしていかなければなりません。
大手のリフォーム会社は仕事は早いですが、高額になりがちです。
地場の工務店では工期が伸びる事はありますが、比較的安価でやってくれることも多いです。
利回りを上げるために、風呂やキッチンなど高額になるリフォームはなるべく省いていきましょう。
住宅ローンを活用する
不動屋投資において住宅ローンを活用する方法もあります。
スルガ銀行のように初めから賃貸経営ありきで不動産を住宅ローンで購入するのはリスクが高いです。
バレれば銀行から一括返済を要求されます。
しかし不動産を住宅ローンで購入し、自身がそこに住み、数年でローンを返却するとその後は賃貸に出す事もできます。
基本的にローンの完済をしてからの賃貸が望ましいです。しかし住宅ローンもやむを得ない場合は物件の賃貸が可能です。（仕事の転勤・結婚による転居など）
もしあなたが賃貸物件に一人暮らしをしているなら、賃貸を止めて住宅ローンで手ごろな物件を購入するのもよいと思います。
まとめ
初めての不動産投資をする方に物件の選ぶ基準をご紹介しました。
各物件の細かい項目は今回は割愛しましたが、まずは自宅周辺の物件から探して見るものよいと思います。
同じ家を場合でも自宅を買うのと投資物件を買うのでは、ローンも審査も大きく違います。
多くも物件を見る事で注意するポイントも見えてきます。
不動産サイトを毎日チェックすることで、優良な物件を見つける事も可能です。
どうしても良い物件が見つからない。もう少し知識を付けたいという人は物件紹介サイトやセミナーなども活用してみてください。
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