【カモにならない】サラリーマンの不動産投資　初心者は始め方

不動産投資は、サラリーマンの方でも十分に始めやすい魅力的な投資方法です。

不動産投資は他の投資と比較して、その堅実さが際立っています。

まず第一に、不動産投資は安定した収入をもたらす可能性があります。

賃貸物件を所有することで、毎月の家賃収入が期待できます。

これは、定期的な現金流入をもたらし、投資の安定性を高めます。

また、長期的には不動産の価値が上昇する可能性もあり、資産価値の増加につながることがあります。

さらに、不動産投資はインフレに対するヘッジとしても機能します。

通貨価値が下落する中で、不動産はその価値を保持しやすいとされています。これは、投資の安全性を高める要因の一つです。

一方で、不動産投資にはいくつかのデメリットもあります。

まず、高額な資金が必要となることが挙げられます。

物件の購入には多額の資金が必要となるため、初期投資額が大きいことがハードルとなる場合があります。

また、不動産投資は管理やメンテナンスが必要となるため、時間と労力を要することも考慮しなければなりません。

それでも、不動産投資は他の投資と比較して堅実であると言えます。

その安定した収入源やインフレへの強さ、そして資産価値の増加といった特性が、投資家にとって安心感をもたらします。

不動産市場の成長や需要の安定性を考えると、不動産投資は多くの投資家にとって魅力的な選択肢となることでしょう。

この記事は医療従事者（サラリーマン）であり、宅建・ＦＰ・競売主任者などの資格を取得している管理者と銀行の支店長（友人）の監修のもとに書いています。

不動屋投資とは

不動産投資は、不動産に資金を投入し、その不動産から収益を得ることを指します。

これは、不動産を賃貸物件として所有することや、不動産の再開発や売買などの方法で行われます。

不動産投資の主な目的は、収益を生み出すことや資産価値の増加を追求することです。

不動産投資の方法にはいくつかありますが、一般的な方法には以下のものが含まれます：

1. 賃貸不動産投資: 不動産を購入し、それを賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得る方法です。家賃収入から物件の管理費やローンの返済などを差し引いた残額が利益となります。
2. 不動産の再開発: 古い建物や土地を購入し、改装や再開発を行って付加価値を付け、売却や賃貸によって利益を得る方法です。
3. 不動産の売買: 不動産市場で物件を買い入れて、需要と供給のバランスや地域の成長などを考慮して、将来的な価値の上昇を見込んで売却する方法です。

不動産投資の魅力は、安定した収入や資産価値の増加、インフレへのヘッジ効果などがあります。ただし、投資にはリスクも伴います。市場の変動や経済状況の影響を受けることや、物件の管理やメンテナンスにかかる費用、空室リスクなどが考慮される必要があります。

中古物件（マンション・戸建て）がサラリーマンに適している理由

中古物件がなぜサラリーマンに適しているかはいくつかの理由があります。

• 中古物件は新築に比べて少額で始められる
• 中古物件は相場が分かりやすい
• 売れ残っている物件は値引きしやすい
• 自分のタイミングで購入できる。

上記のように理由によりサラリーマンにとって不動産投資のハードルが低いとも言えます。

しかしデメリットもあります。

• 資産価値の低下により融資が受けにくい
• 耐久年数の低下により融資の期間が短くなる
• 物件に隠れた瑕疵（かし：不具合）がある場合がある

不動産投資には他の投資のように不動屋特有のデメリットも存在しています。

しかしデメリットも経験や知識をつけることでリスクの軽減を図る事ができます。

融資面では頭金を用意する事で、属性が低い人でも融資を受けやすいしたりする効果もあります。

また中古物件の経年劣化による不具合のチェックリストを知っていれば今後にかかる修繕費の予測がたてられます。

また現在は投資に対する意欲も以前より高くなり、不動産セミナーなどもよく開かれています。

このようなセミナーに参加することで、本だけでは得られない融資の方法や物件の探し方などを深く学べます。

一昔前は若いサラリーマンをターゲットにした、新築マンションの投資話がよく電話でかかってきていましたが、そのようなリスクの高い投資に耳を傾けないように知識をつけていきましょう。

中古物件は戸建てとマンションのどちらがいいか？

結論：好きな方でよいと思います。

銀行員の友人は中古区分マンション

管理人は中古戸建て押しです。

区分マンションは基本的に鉄筋コンクリート造が多く耐用年数が47年ととても長いです。そのため融資側としては融資をしやすいというメリットがあります。またコンクリート造の場合、耐用年数が47年でも実質100年以上持つので長期の運用が可能となります。そのため耐久年数が過ぎたからといって木造のように価格の下落が緩やかで売りぬくことができます。

株でいえばインディックス投資をするような感じです。

また近年の部材の価格高騰で新築マンションの価格が高騰しています。価格が高騰しても家賃を上げるということが中々困難なので、新築マンションや木造アパートなどはコスパが悪くなってきています。新築の価格が向上すると共に中古マンションの値段も徐々に高騰しています。

戸建ては鉄筋コンクリート造に比べて耐用年数が22年と短いです。手入れをしてればまだまだ住めますが、銀行側は耐用年数が過ぎた物件に何十年と長い期間の融資をしてくれません。そのため区分マンションに比べて頭金が重要になってきます。中古戸建ては業者があまり参入してこないので、優良な物件が低価格で販売されていることもあります。

株でいえば個別株です。自身でしっかりと状態確認が必要です。

できるだけ物件は近い所が良いです。

管理がしやすいことや相場が分かりやすいというメリットがあります。

そのため都会に住んでいる人は区分マンションが物件数が多く、田舎の人は戸建てが中心になってくると思います。

中古戸建てや区分マンションの各リスクをまとめた記事がこちらです。

一度は目を通して各リスクを把握してみてください。

物件の探し方

一番時間をかけてしっかりとリサーチする個所です。

上記のサイトをすべて見ていきます。

• 大手物件サイト：各不動産会社が自社の取り扱っている物件を、全国の人にも分かるように載せています。しかし載せてサイトは各不動産会社によって違う為、SUUMOしか載っていない物件もあれば、SUUMOには載っていない物件も他のサイトには載っている場合があります。
• 大手不動産会社サイト：自社独自の物件を大手物件サイトに載せずに自社サイトにのみ載せていることが多いです。大手ゆえに一棟アパートや工場やなど大きな物件が載る事も多いです。物件サイトに載せない理由として、売り主・買主両方から仲介手数料をもらう為です。
• 地元の不動産サイト：基本的に大手物件サイトに載せていますが、まずは自社のサイトに載せてから遅れて大手物件サイトに載せます。そのため良い物件はスピード勝負なので大手物件サイトに載る前に決まる事もあります。基本的に売り主は地元の不動産会社一社に売却を頼みます。そのため各不動産会社ごとにオリジナル物件を持っています。地元のどの不動産会社にも載っているような物件は基本的に売れ残っている物件です。

良い物件はすぐ中々出てきません。自身が良い物件にリフォームした方が早いです。

管理人の私は一年間以上売れ残っている物件を買って、利益を得ることが出来ています。

不動産投資は味方がいない

不動産投資は売り主・銀行・仲介業者・司法書士・買主など株と違って多くの職種が関わることになります。

しかし不動産投資において買主の味方をしてくれる人は誰もいません。

• 売り主：高く売りたい。できるだけ値引きをしたくない。瑕疵を見つけられたくない。
• 仲介業者：早く売りたい。売買を成立させたい。
• 司法書士：売買時に呼ばれて来るだけ。
• 銀行：物件見ない。立地・築年数・買主の属性・頭金などを鑑みて融資するだけ。

このように誰に相談しても、この物件は止めといた方がいい・投資には向かないなどのアドバイスをくれる人はいません。

そのため今後かかるであろう修繕費などの計算をしっかり出来る程度の知識が必要になってきます。

マンションに比べて戸建ての方がシビアなので、しっかりとレントロールを出さなければいけません。（マンションは毎月修繕費と管理費を払う為、外観や設備については管理会社が基本的に行ってくれます。戸建ては外壁塗装の手配からすべて自分です。）

動き始めよう

不動屋投資は自身で注意しなければならないことが多い投資方法です。

物件に借り手がなかなかつかないからと言って、すぐに売却できるものでもありません。

しかし資産として価値もあり、団信があり火災保険があるなど投資にしては手厚い保険も掛ける事もできます。

まずは知識をつけることから始めましょう。それが一番身を守る方法です。

セミナーなどに参加して自分の疑問を解消してください。もしくは不動屋投資をしている知人に連絡してみましょう。

知恵袋などに投稿してもまともな返事はかえってきません。

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