最近の物資価格の急激な高騰は、不動産投資のパフォーマンスに大きな影響を与えています。
食料品や建築資材などの価格上昇が建設コストを押し上げ、それに伴い不動産開発プロジェクトの収益性を圧迫しています。
また、エネルギーや運送コストの増加も運用コストを増やし、利益率を減少させています。
さらに、物価上昇による購買力の低下が賃料収入にも影響を与え、投資物件のキャッシュフローに圧力をかけています。
これらの要因が重なり、不動産投資の収益性が低下していると言わざるを得ません。
サラリーマンや不動産初心者が失敗無く不動産を始めるために、競売物件を検討するのも良い判断だと思います。
今回は宅建士・売不動産取扱主任者の著者が、競売物件のリスクや安心な買い方までシリーズにしていきます。
競売の読み方
まずは競売の読み方をお伝えします。
けいばい・きょうばいとどちらも読めますが、どちらも正解です。
けいばい＝プロの読み方 競売不動産取扱主任者＝けいばいふどうさんとりあつかいしゅにんしゃ
きょうばい＝一般的な読み方
今後、競売不動産を取り扱っていきたい人は、これを機にけいばいと呼んでいきましょう。
多くの人が競売物件に対してリスクがあるのか興味をもっていると思います。
結論＝リスクはあまりない。
不動産を購入したことが無い人にとって、巷の不動産を購入することも多少のリスクはあると思います。
しかし不動産投資をしている人にとって、巷の不動産を買うことは経験上リスクは少ないと思います。
競売不動産も購入時のリスクを理解していれば、不動産物件も大きなリスクはありません。
また不動産投資をしている人も、競売物件は初めてという人もいると思います。
そんな人のために、競売物件専門のアドバイスをしてくれる、競売不動産取扱主任者の資格を持っている不動産を利用すれば安心して競売物件に入札することができます。
不動産投資をしている人もしていない人も、競売不動産取扱主任者のいる不動産屋を利用しましょう
全国の競売不動産取扱主任者の在籍している不動産屋はこちら
誰でも入札出来るのか
入札は誰でも資格無く参加する事ができます。（個人・法人どちらも可能）
資格証明書があれば、外国人も参加でき未成年者も親の同意があれば入札可能です。
参加できない人
- 債務者：債務が支払えないことで、競売になっているのでまずは債務をはらうことが大事です。
- ペナルティがある人：過去も当該競売物件に入札に参加して、買受人になったのに最終的に代金を支払わなかったもの。
- 物件が農地などの場合：農地などの場合には買受適格証明書の提出が必要な場合は、証明書が取れる人（農業に従事している人）でないと参加ができません。
物件の探し方
物件の探し方は主に２つです。
基本的に両方無料です。
BITは最高裁判所から委託を受けて，株式会社日立社会情報サービスが運営しています。
物件を探す、裁判所関係の情報を知りたい人はみてください。
競売物件を購入するために、民間の不動産屋や融資の企業などで構成されています。
競売物件購入のアドバイスやサポートをしてくれる不動産屋も探せます。
裁判所にも物件情報はありますが、基本的に上記のサイトを利用すれば物件情報に洩れはありません。
裁判所ではすべてをBITに載せているわけではないと言っていますので、裁判所のホームページをたまに見てみるのもよいかもしれません。
競売物件の見方
早速競売物件を探していきましょう。
BITでも981でもどちらでも検索できます。
１．事件番号
事件番号には（ケ）と（ヌ）があります・
（ケ）は裁判所が公示する競売不動産の「事件番号」で、（ケ）の物件は、「担保不動産競売」と呼ばれています。
金融機関などに借りたお金を借りた際に担保としていた不動産を、借金をした人が借金を返済できなくなったために差し押さえられた物件のことを指します。
（ヌ）事件番号が（ヌ）となっているのは、「強制競売」です。
これは、債権者が判決や執行証書等の債務名義を取得し、それに基づいて強制執行の申立てを行い、不動産に対する競売により債権回収を図ることです。
２.開札期日
開札期日とは入札期間経過後、その入札結果を発表する日のことです。
最高価買受申出人（落札者）が決まりましたら、最高価買受申出人（落札者）の保証金は、そのまま裁判所が預かります。 その他の入札した人には、保証金は返還されます。
3.売却基準価額
売却基準価額とは競売で、裁判所が設定するその競売不動産の入札基準となる価格のことです。
4.買受申出保証金
「買受申出保証額」とは、入札に参加する際、執行裁判所に提供しなければならない保証金の額です。
競売物件の3点セットとは
競売物件の情報を詳しく知りたい場合は、裁判所が作成する3点セットを確認します。
この3点セットが物件の詳しい情報が載っています。
現況調査報告書
土地の現況地目、建物の種類・構造など不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載され、不動産の写真などが添付された現況調査報告書
評価書
競売物件の周辺の環境や評価額が記載され、不動産の図面などが添付された評価書
物件明細書
競売後もそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地又は建物だけを買い受けた時に建物のために底地を使用する権利が成立するかどうかなどが記載された物件明細書のそれぞれの写し
これらを１冊のファイルにしたもので、各地方裁判所に閲覧できるよう備え置いたものです。
競売物件の買受けのために重要な内容が記載されていますから、その内容をよく理解して吟味する必要があります。
なお981.jp及び、981.jpからリンクされている最高裁事務総局（BIT）では、３点セットの内容そのものをインターネットで公開し、ダウンロードできるようにしています。
まとめ
今回は競売物件について基本的なことをご紹介しました。
まだまだ入札する方法を知る人が少ないので競売物件はライバルが少なく、魅力的な物件も多いです。
落札してすぐに転売しても利益がでる物件も多いです
今後はごみをどうするか？なぜマンションが一円なのか？などの疑問をご紹介していきます。
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