前回に引き続き、競売物件物件についてのご紹介していきます。
競売物件にどのようなお金がかかるか知っておくことで、競売にも安心して参加することができます。
普通の不動産を取得する場合と大きな違いは無いですが、競売物件特有の料金も多く存在しますのでよく理解しておきましょう。
予算を検討する
不動産を取得するとき、物件の売買代金だけでなく付帯料金も多くかかります。
一般的に競売物件にかかる付帯費用は以下のものがあります。
- 登録免許税：所有権移転登記及び担保などの負担登記抹消分。不動産の代金納付時に納付する。
- 不動産取得税：不動産取得に対して課せられる。後日都道府県事務所から通知がくる。
- 内装工事費：競売物件は内覧ができないので、サンプル写真で内装費を予想します。
- 立ち退き費用・残置物撤去費：引渡命令を利用する場合、執行手続き費用を計上しておく。賃借人が占有している場合は立ち退き料がいることもある。（マンション所有者が破産したが、マンションには借り手が居たため賃借していた人に引っ越し代金を渡し円満に引き渡しを行う。）
- 滞納管理費：競売物件が区分マンションの場合、管理組合に管理費を払っていないことがある。所有者が変わると未払金も新しい所有者に移る。長期の場合5年以上は時効が適応されることもある。
- 競売代行料：競売を代行してくれる不動産屋を利用したときにかかる料金。一般的に不動産仲介手数料を一緒のことが多い。（物件価格が400万以上の場合、物件価格の3%＋6万＋消費税）
こちらは築34年程度のRC造の物件です。
土地建物から換算して250万はかなり格安ですが、管理費などの滞納が考えられます。
このマンションは15階建てなので、エレベーターや機械式駐車場が考えられます。
その場合月々の管理費・修繕費が高額なことも多いです。
こういうような物件の場合は大体物件価格から滞納費を引いた金額からスタートします。
戸建てや土地の場合は、基本的に滞納費などはないため、物件価格が流通不動産に同じような値段になります。
競売不動産のローン
競売物件もローンの活用ができるのか？
結論＝できる（日本政策金融公庫やごく一部の金融機関）
通常の不動産物件の場合、自己所有や投資物件であってもローンを活用することが多いと思います。
上記の場合は金融機関が購入時に司法書士と一緒に、担保設定をすることでローンを使うことができます。
しかし競売物件は裁判所が登記を行うため、落札時に金融機関などが担保設定をすることができませんでした。
平成10年に買受人が事前に申し入れをいていれば、落札時に所有権移転と同時に金融機関の担保設定ができるようになりました。
かなりの年月がたっていますが、まだまだマイナーな手続きです。
競売代行の不動産屋は競売物件のローンが得意な金融機関を知ってことも多いので、活用していきましょう。
競売物件代行サービスの料金
初めて競売に参加する場合、プロの不動産屋にサポートをお願いすることをお勧めします。
競売は不動産投資の中でもトラブルが多いので、落札してすぐに自分が活用できることは少ないです。
トラブル解決の代行をお金を払って、プロにお願いしましょう。
事前調査
代行サービスが事前に物件の調査をしてくれるサービスです。
代行サービスも内覧は出来ませんが、外観や筆界確認占有者の状態など落札するか考えるのに必要な情報を調査してくれます。
事前調査は1物件2万前後で行っているところが多いと思います。
以下の代行サービスは基本的に物件が落札できた場合に、成功報酬としてかかる料金です。
競売物件代行サービスの料金は大体不動産売買の仲介手数料と同じことが多いです。
取引物件価格（税抜） | 仲介手数料の上限 | |
|---|---|---|
| 1 | 400万円超 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
| 2 | 200万円超～400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 3 | 200万円以下 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
注意：代行サービスでどこまでやってくれるかしっかりと確認しておきましょう。
競売の代行サービスは落札後の残置物処分や占有者の対応などよくあるトラブルに対応してくれるか事前に聞いておきましょう。
売買の場合は基本的に料金を払って引き渡しまでです。
不動産の仲介手数料は国が報酬を決めていますので、ぼったくりはありません。
競売物件のサポートは各不動産屋が決めていますので、一律ではありません。
サポート内容と料金をしっかり把握してから頼みましょう
まとめ
競売物件は落札にかかる料金と落札後に起きるトラブルなどが把握できれば、積極的に投資に活用できる物件も多いです。
競売は落札者以外、高く落札してもらえることがみんなの願いです。
多くの人が競売に参加できるようにネットで入札できたり、トラブルが起きないように引渡命令などの法整備も進んでいます。
競売物件も都会のマンション以外は業者がほとんど入っていない為、トラブルが解消できれば投資には最適な物件になります。
次回はよくある競売のトラブルについてご紹介していきます。
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