好きな単元で株を購入できる株式投資と違い、不動産投資は物件を購入するために必要な金額を用意しなければなります。
しかし、リスクを恐れて全額を自己資金で運用しようすると、デメリットがメリットを上回ってしますこともあります。
不動産投資においてローンを活用することは非常に重要です。しかし、慎重な計画とリスク管理が必要です。ローンを活用する際には、自己資金の状況やリスク許容度、市場の状況などを考慮し、適切な戦略を立てることが重要です。
この記事はサラリーマンでも不動産投資を始めらえるように、本やネットでは情報が少ない分野について宅建士の管理人が書いています。
ローンの種類は？
不動産投資を考えている人も多くが、資金の融資を受けるときどのようにすればいいのか？という疑問を持っていると思います。
ネットなどで多くのローンの名称が出てくる思います。
- アパートローン
- プロパーローン
- フリーローン
- 不動産投資ローン
など、各違いが分かりづらいことがあります。
不動産投資ローンは不動産担保ローン
基本的にこのように覚えておけば、どこに行っても大丈夫です。
アパートローンやプロパーローンなどは不動産担保ローンを細かく分けて説明しているだけで、不動産をローンで購入する場合ほとんどが購入物件を担保にした不動産担保ローンになります。
まだまだマイナーですが、最近では物件の担保の代わりに自身が持っている暗号資産を担保にするサービスも出てきています。暗号資産を担保にするので、担保価値は日々上下しますが暗号資産を売らずに運用できるというメリットがあります。また物件に担保がついていないので、好きなように運用できます。
頭金は必要か？
物件を購入する際に、フルローンにすれば自身の持ち出しもほとんどなく、物件を運用することができます。
ただし、自己資金を使わずにローンを組むことで、返済能力やリスク管理に関する注意が必要です。
総括すると、不動産担保ローンに頭金を入れることには多くのメリットがあります。これにより、借入額が減少し、金利が低減され、ローン条件が改善される可能性があります。頭金を支払うことで、負担が軽減され、より良い条件でローンを利用することができます。
頭金が必要かは銀行が決める
購入する物件のレントロールが優秀であると考えていれば、頭金を入れずにフルローンにしたいと思う事でしょう。
銀行に提出するレントロールが優秀であってもフルローンが可能か、頭金が必要かは投資物件の担保価値によって決まると考えてください。
購入したい物件が低額で買えて、高収入を得れる物件であっても、融資金額より圧倒的資産価値がない物件にはフルローンは困難です。
資産価値の計算は銀行によって違いますが、土地・建物の相場の６～７0％程度で評価されることが多いです。
そのため担保評価が厳しい銀行では頭金は必要になります。
同じ銀行の支店によっても融資可能・不可能なども違ってきますので、融資の際はいくつの銀行を回る事をお勧めします。
ローン期間
不動産投資ローンをする場合、低金利で長期間の借り入れをしたいと思うこともあるでしょう。
不動産担保ローンの場合、基本的に投資する物件の耐用年数などが大きく関わってきます。
RC造の区分マンションなら耐用年数が47年と長期のため、築25年のマンションを購入しても22年＋5年程度の融資期間も考えられます。
しかし木造アパートなどでは耐用年数が22年と短い為、購入する時点で耐用年数が過ぎていることもあります。
その場合土地の価値が高く購入金額が高額になってもローン期間は10年程度と短くなることもあります。
ローン期間は投資物件や頭金により変動すると考えてください。
またどこの銀行に行っても耐用年数が過ぎている物件はローン期間は結構短いです。
金利について
金利については購入者の属性や頭金によって変動しますので、金利幅を大きいです。
その中で不動産担保ローンをローン金利は大体２％前後と考えていればよいと思います。
友人が支店長をしている地場銀行では、大体２％前後、団信が＋0.6％と言っています。
三井住友銀行では団信が0.3％と低いですが、三井住友銀行などの大手はかなり属性がよくないとローンを組むことは困難だと思います。
INVASE特別金利：年率 1.55%~なども検討してもよいと思います。
団信は必要か？
住宅ローンを活用する場合、ほとんどの人が団体信用生命保険を利用すると思います。
しかし、不動産担保ローンにおいて団信はほとんどの方がつけていないのが現状です。
自身に万が一のことがあると、代わりに保証をしてくれる団信はありがたいサービスです。
不動産投資においては安心がリスクになることもありますので、しっかりとシミュレーションをしなければなりません。
不動産ローンはいくつも銀行を回る
不動産投資においてローンをして物件を購入する場合、本審査でローンが通らなかった場合はとても損をする場合があります。
住宅ローンの場合、多くの人がローン特約を付けます。（ローンが通らなくても契約を白紙に戻せる。）
しかし不動産投資にローン特約などはほとんどありません。しかし本審査の場合は住宅ローンと同様に売買契約書が必要になります。
もし仮審査に合格し、売買契約を交わして本審査に落ちると、違約金か手付金放棄などのペナルティが発生時します。
銀行も買主の味方ではないので、本審査で落ちても救済はしてくれません。
そのため融資を受ける場合は多くの銀行に相談をしリスクを軽減する必要があります。
また審査だけでなく、銀行によって投資する物件の得手・不得手は存在します。
都会では区分マンションに投資するサラリーマンが多い為、銀行もノウハウやリスクを把握していますが、区分マンションがない地元の銀行に遠く離れた区分マンションの融資を依頼しても断られることもあります。
先にも話しましたが同じ町内・市内の銀行でも支店が違えば、承認する人が違うので同じ物件でも合否が変わります。
サラリーマンの不動産投資の始め方はこちら
まとめ
ローンを借りる際に大事なことは、魅力的なレントロールと物件の資産価値です。
物件の資産価値を買主が変動することはできませんが、購入金額を値引きなどで軽減することはできます。
融資金額が下がれば、それだけ融資も通りやすくなります。
不動産ローンは住宅ローンと違い、金利・期間・金額・属性・頭金などすべて厳しくなります。
しかししっかりとシミュレーションすることで、安定した不動産収入を得る事でできます。
物件を購入して借り手がつけば、ほどんどすることはありません。
サラリーマンの方でも副収入を得るために頑張っていきましょう。
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